Succession maison et indivision : ça se passe comment ?

Lorsqu’une personne décède, tout son avoir revient de manière automatique à ses héritiers en bloc. Cela crée une indivision entre les héritiers. Ceux-ci deviennent donc coïndivisaires ou copropriétaires du bien. Ainsi, chaque héritier devient propriétaire d’une fraction non individualisée du patrimoine composant la succession. C’est une situation qui précède généralement le partage des biens si le défunt a plusieurs héritiers.

  1. Qu’est-ce la succession maison et l’indivision ?
  2. Quelles sont les règles ?
  3. Les actes conservatoires
  4. Les actes de gestion
  5. Les actes conservatoires
  6. Les actes de disposition

Succession maison et indivision : de quoi s’agit-il réellement ?

À l’entame de l’article, nous avons essayé de clarifier le terme « indivision ». Mais, peut-être que les expressions juridiques employées ne vous ont pas permis de bien cerner ce dont nous parlons. Alors, on vous l’explique à travers une illustration.
Monsieur Dusset, un octogénaire, vient de rendre l’âme. Veuf, il laisse derrière lui trois enfants (Jean, Edmond et Charlotte). Il possédait une villa à Chamalières, un studio à Tours, deux voitures et un compte épargne. Alors, après son décès, les trois enfants héritent de tous ses biens en indivision. Cela veut dire que chacun devient propriétaire d’un tiers de chaque bien :

un tiers de la villa ;
un tiers du studio ;
un tiers des deux voitures ;
un tiers du compte épargne.

Ainsi, les héritiers peuvent opter pour la sortie de l’indivision ou continuer à rester des copropriétaires. Généralement, pour sauvegarder une maison familiale, les héritiers choisissent de rester dans l’indivision.

Quelles sont les règles qui régissent la gestion de l’indivision ?

Notifions qu’avant la réforme des successions du 23 juin 2006, aucun usage ou décision ne pouvait se prendre sans l’accord de tous les indivisaires à l’unanimité. Et cela ne permettait pas de gérer facilement les biens indivis. Mais, depuis le vote de la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 entrée en vigueur le 1er janvier 2007, la gestion est devenue beaucoup plus simple puisque certaines règles ont été modifiées. Désormais, des décisions peuvent se prendre par un ou plusieurs indivisaires sous certaines conditions. Ces décisions sont classées en trois grandes parties.

Les actes conservatoires de succession

Ils peuvent être pris par un seul indivisaire. Ces décisions regroupent tous les frais engagés afin de permettre la bonne conservation du bien en indivision. Par exemple, un indivisaire peut à lui seul décider d’effectuer la rénovation d’une maison du défunt (réparation de la toiture ou isolation des murs) en utilisant les fonds de la succession pour la réaliser. S’il effectue la réfection avec son propre argent, les autres indivisaires doivent lui restituer leur quote-part.

Les actes de gestion dans la succession

Ici, on a besoin de la majorité des 2/3 des parts de l’indivision. Il s’agit :

De la conclusion ou du renouvellement d’un bail ;
De la vente de biens meubles indivis pour le payement de certaines dettes ou charges de la succession ;
Des actes d’administration ou d’exploitation normale des biens ;
De l’octroi d’un mandat général d’administration à un indivisaire ou à un tiers.

À noter que les 2/3 des droits de l’indivision peuvent être détenus par un seul indivisaire !

Les actes de disposition dans la succession

La règle de l’unanimité demeure la seule condition pour effectuer les actes relatifs à la vente des biens indivis.

Nous vous invitons également à consulter notre article sur la rédaction du testament olographe afin de prendre des dispositions testamentaires et éviter les cas trop particuliers.

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