Vaut-il mieux investir dans l’assurance vie ou les SCPI ?

On le sait, le rendement des assurances vies en fonds euros n’est pas à l’honneur depuis plusieurs années. A côté du dispositif qui tente de se renouveler avec des solutions de portefeuilles de titres à la place des obligations par exemple, il existe un placement assez à la mode, un investissement dans l’immobilier dont le rendement annuel peut atteindre 6% brut. Il s’agit des sociétés civiles de placements immobilier que l’on nomme pour raccourcir les SCPI. En matière de placement, ce véhicule a l’intérêt d’investir directement dans la pierre avec parfois une mise de départ très limitée.

Les avantages du placement SCPI au regard de l’assurance vie

A première vue, on ne voit pas trop d’inconvénients au SCPI :

  • Somme minimale à placer,
  • Investissement sur le marché de la pierre,
  • Pas de locataire à trouver et gérer,
  • Pas d’entretien des biens,
  • Pas d’endettement sur des années.

Dans le cas de la SCPI, c’est bien la société de gestion qui s’occupe de l’ensemble de ces tâches pour vous. Elle Sélectionne ainsi les entreprises, commerces, bureaux et hôtels en prenant les aléas du locatif et du suivi du parc patrimonial. Et dans le principe, c’est simple, il vous est reversé des sommes régulièrement au prorata du nombre de parts que vous possédez. Les chiffres sont particulièrement excellents dans le patrimoine des français.

Cela dit, il reste quelques problèmes sur le plan fiscal pour ce type de produit d’investissement : La fiscalité est en effet assez lourde et là encore, les gains générés sont soumis au barème progressif de l’impôt. A vérifier donc en fonction de votre taux d’imposition. De plus, les prélèvements sociaux à 17,2% (Voir notre grille des prélèvements sociaux pour plus de détails) sont ici aussi applicables.

Au final, le gain net est de l’ordre de 2,1% ce qui pose des questions pour les revenus plus aisés et permet également de faire une comparaison légitime avec les placements dans l’assurance vie. Oui, les SCPI sont prises en compte dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Quelle stratégie adopter vis-à-vis des SCPI ?

Il existe une solution simple qui est de mixer ce véhicule avec de l’assurance vie mais il est possible aussi d’envisager, pour éviter les frais supplémentaires et pour déduire des intérêts d’emprunts et baisser la base taxable, de souscrire à une SCPI en passant par l’emprunt. L’effet toutefois à prendre en considération est que si vous obtenez une nue-propriété, l’usufruit ne sera accessible que plus tard en fonction du prêt consenti.

Vérifiez bien la qualité des sociétés de gestions qui vous proposent ce type de véhicule, la demande étant forte, elles peuvent investir dans des biens dont la qualité reste à désirer ou sur une base d’évaluation su-élevée.

Notons enfin, qu’un ban des risques, si les taux d’intérêts remontent, il est possible que vous ayez envie de revendre vos parts alors même que les autres investisseurs font de même. Quoiqu’il en soit, choisissez la diversification de vos placements et observez le fait que plus il y a de locataires, plus vous mutualisez les risques. Concernant l’honorabilité des sociétés de gestions, observez leurs performances par le passé bien que cela ne préjuge pas, comme la formule le veut, des rendements de demain. Surveillez également l’évolution des taux d’intérêts comme nous l’évoquions plus haut.

La SCPI complémentaire à l’assurance vie ?

Il est vrai que cela peut engendrer des frais supplémentaires, mais dans une réflexion de gestion du patrimoine en bon père de famille, placer son pécule à la fois sur le pari d’une remontée des taux d’intérêts et sur le maintien dans le temps des taux les plus bas que nous connaissons semble approprié.

En fonction de votre profil d’investisseur, songez à mixer les contrats en fonds en Euros et en UC (unités de compte), voire pourquoi pas avec un dispositif comme les FCPR (Fonds communs de placements à risques). 80% d’assurance vie et 20% de SCPI peut déjà être une bonne étude pour des personnes jouissant de revenus conséquents. Demandez une étude auprès des professionnels, votre banquier et votre compagnie d’assurance notamment ou sollicitez les services d’un courtier maîtrisant l’ensemble du marché.

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