Nantissement de l’assurance vie : C’est quoi pour un prêt immobilier ?

Lorsque l’on souhaite emprunter pour un crédit immobilier, on cherche le plus souvent à rassembler un peu son épargne afin d’apporter des garanties au banquier. On sait que les avoirs sur une assurance-vie sont déblocables à tout moment. Il est même possible d’en débloquer une partie (un retrait partiel) pour financer l’achat immobilier sans pour autant mettre fin au contrat. L’intérêt est ici de ne pas perdre l’antériorité fiscale du contrat alors que les gains sont soumis à l’impôt sur le revenu. Il est par ailleurs possible de faire usage d’un contrat d’assurance vie dans le cadre d’un nantissement pour acheter un bien. C’est en quelque sorte une garantie possible pour le banquier avec l’avantage d’avoir souvent de meilleures conditions. Explications.

Définition du nantissement d’assurance vie

Pratiquement, nantir un bien consiste à donner un gage ou une garantie, ce qui s’avère le plus souvent nécessaire lorsque l’on souhaite contracter un prêt immobilier. Le nantissement d’une assurance vie consiste donc à affecter le contrat en garantie d’une dette ou d’une obligation, ce qui permet au prêteur d’être remboursé en cas de défaillance de l’emprunteur. En pratique, une assurance sur la vie eut être nantie au profit d’un organisme de crédit (comme une banque) ou même au profit de tout autre créancier.

Du point de vue du droit, c’est l’article 2355 du code civil qui définit les principes généraux du nantissement :

Le nantissement est l’affectation, en garantie d’une obligation, d’un bien meuble incorporel ou d’un ensemble de biens meubles incorporels, présents ou futurs.
Il est conventionnel ou judiciaire.
Le nantissement judiciaire est régi par les dispositions applicables aux procédures civiles d’exécution.
Le nantissement conventionnel qui porte sur les créances est régi, à défaut de dispositions spéciales, par le présent chapitre.
Celui qui porte sur d’autres meubles incorporels est soumis, à défaut de dispositions spéciales, aux règles prévues pour le gage de meubles corporels.

Comment fonctionne un nantissement d’assurance vie ?

C’est nécessairement réalisé sur la base d’un document écrit, à défaut de nullité selon l’article 2356 du Code civil issu de l’ordonnance n°2006-346 du 23 mars 2006 :

A peine de nullité, le nantissement de créance doit être conclu par écrit.
Les créances garanties et les créances nanties sont désignées dans l’acte.
Si elles sont futures, l’acte doit permettre leur individualisation ou contenir des éléments permettant celle-ci tels que l’indication du débiteur, le lieu de paiement, le montant des créances ou leur évaluation et, s’il y a lieu, leur échéance.

Du contractuel donc pour permettre le fonctionnement de la garantie. L’acte peut simplement être réalisé sous seing privé entre le souscripteur et le créancier. Le document sera immanquablement notifié à l’assureur, ce qui impose de faire un écrit en trois exemplaires.

Si le contrat est concomitant à la demande de prêt immobilier, la mise en place d’un avenant au contrat d’assurance-vie entre le souscripteur, le créancier nanti et l’assureur, de préférence enregistré, permet de conférer une date certaine. A charge pour l’assureur de vérifier avec l’avenant qu’aucun mouvement n’intervienne sans l’accord du prêteur. Ces mouvements peuvent prendre plusieurs formes : Une avance, un rachat partiel, un arbitrage.

La garantie de créance dont a besoin l’organisme prêteur peut se faire de deux manières différentes : Avec la remise du contrat original détenu par le souscripteur à titre de gage, ou bien en devenant bénéficiaire à hauteur de la garantie nécessaire pour couvrir la créance.

Un créancier nanti à tout intérêt à stipuler une clause imposant à l’assureur de l’informer en cas des non-paiements, d’autant que le délai de trente jours permet à un assuré de clôturer un contrat (Voir la question du renoncement exposé à l’article L.132-5-1 du Code des assurances).

Particularités, avantages et inconvénients d’un nantissement d’assurance vie

On peut considérer que le nantissement d’assurance vie représente de nombreux avantages, tant pour le souscriptrice que pour la négociation d’un prêt immobilier ou non. Il n’est pas toujours évident de négocier un crédit mais le fait de disposer d’actifs rassure largement le prêteur (généralement un organisme financier) qui voit là une occasion simple de garantir les créances dues. Obtenir un prêt sans pour autant désinvestir et garder une propriété sur les fonds placés est vraiment intéressant. De même, à la différence de ce qui a été évoqué plus haut, il ne s’agit pas de faire un retrait ici, on conserve ainsi une antériorité fiscale sur un montant plus important.

En pratique, il est possible d’éviter l’hypothèque sur un prêt immobilier et surtout, il est ainsi possible d’avoir à éviter de contracter une assurance emprunteur (Notez que cette dernière représente souvent un coût tout à fait non négligeable dans un prêt immobilier, alors même qu’il est possible de la renégocier tous les ans moyennant certains frais, alors même que la hausse des taxes est confirmée en 2019).

Autres avantages notables :

On peut retrouver différents avantages en fonction du profil de l’investisseur. En voici quelques-uns qui dépendent de votre situation personnelle, matrimoniale et patrimoniale également :

  • Bien que les assurances vies choisies sont surtout à faible rendement (en fonds euros), l’épargne continue à fructifier durant la période de nantissement ;
  • En cas de faillite de l’emprunteur, l’organisme prêteur (ou le créancier de manière générale), se sert en premier sur l’assurance vie, apurant la situation financière du souscripteur ;
  • L’extinction à la fin du prêt du nantissement se fait sans frais ;
  • Dans de rares cas, si le rendement du contrat est supérieur à la fin au coût du prêt, le souscripteur emprunteur est parfaitement gagnant ;
  • Si nous sommes en présence d’un prêt in fine (attention, la banque sollicite parfois des apports complémentaires pour ce type de crédit) permettant l’acquisition d’un bien locatif, un nantissement de contrat d’assurance vie permet potentiellement le remboursement du crédit au terme. L’avantage consenti ici est que l’emprunteur ne peut avoir qu’à s’acquitter des intérêts de l’emprunt souvent couverts par les revenus locatifs ;
  • Vous pouvez « nantir une assurance vie » pour un tiers, on parle alors de garantie financière pour un emprunteur tiers.

Les inconvénients dans le nantissement pour le souscripteur

On le sait, une assurance vie dans les normes désigne un ou des bénéficiaires. Nous l’avons évoqué à maintes reprises sur ce blog. Il faut donc préciser ici que si votre contrat d’assurance vie a été accepté par un ou des bénéficiaires, il ne vous est pas possible de nantir ce dernier sans son/leur consentement.

Comme évoqué plus haut, l’organisme prêteur ou le créancier devient le premier bénéficiaire de l’assurance-vie ; Ce qui peut parfois être mal vécu d’autant qu’une banque ou un prêteur peut exiger le rachat de l’assurance vie si le débiteur n’honore pas ses remboursements. Voir à ce titre l’article L132-10 alinéa 4 du Code des assurances :

Sauf clause contraire, le créancier nanti peut provoquer le rachat nonobstant l’acceptation du bénéficiaire.

Nantir pour autrui, se porter garantie financière pour un tiers (un enfant, de la famille ou des mais) n’est donc pas du tout un acte anodin. Faites-vous conseiller à ce sujet.

Enfin, autre désavantage mais consenti sciemment il est vrai : Le souscripteur n’a plus la main sur son contrat le temps du remboursement du prêt immobilier. Ce qui veut dire qu’il est préférable de passer par un nantissement partiel plutôt que total si c’est possible. A voir dans la négociation du prêt et le montant des garanties exigées.

Fiscalité et coût du nantissement

En la matière, la fiscalité sur le nantissement d’assurance vie est assez simple : un contrat d’assurance-vie nanti n’entre pas dans la base imposable à l’IFI (L’imposition forfaitaire immobilière qui remplace l’ISF), sauf en ce qui concerne la valeur de rachat des contrats d’assurance-vie exprimés en unités de compte (nous l’avions vu par ailleurs), soumise à l’IFI à hauteur de la fraction représentative des actifs immobiliers au 1er janvier de l’année d’imposition.

Par ailleurs, un contrat d’assurance vie nanti doit être intégré à la succession du souscripteur défunt.

Le coût d’un nantissement va lui varier en fonction de l’établissement bancaire ou de l’organisme financier auquel vous vous adressez. Ces coûts restent faibles au regard du capital prêté. C’est parmi les prérogatives des organismes financiers accordant des crédit du secteur libre mais c’est aussi l’objet potentiel de négociations de votre part. Attention, on e parle pas ici des gages sans dépossession ou des gages des stocks qui sont eux réglementés.

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